Nos últimos dois anos, as regras para comprar e vender casa em Portugal mudaram bastante. Há menos papelada na escritura, mais apoios para os jovens e um novo pacote fiscal para a habitação aprovado em 2026. No meu dia a dia como consultora imobiliária, recebo muitas perguntas sobre estas novidades. Por isso reuni aqui as principais, de forma simples e prática.

1. Escritura sem licença de utilização nem ficha técnica (Simplex Urbanístico)

Com o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, conhecido como Simplex Urbanístico, deixou de ser obrigatório exibir a autorização (licença) de utilização e a ficha técnica da habitação no momento da escritura. Esta regra aplica-se desde 1 de janeiro de 2024. O notário passa apenas a informar que o imóvel pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários.

Atenção: isto não significa que se possa vender uma casa ilegal. Significa apenas que esses documentos deixaram de ser exigidos na escritura. Para quem compra, continua a ser essencial confirmar antes do contrato-promessa que o imóvel está licenciado. Os bancos também podem pedir a licença no crédito habitação, e ela pode voltar a ser necessária numa venda futura. A lei continua, aliás, a prever a certificação da licença no contrato-promessa de compra e venda.

2. Isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens até aos 35 anos

Desde agosto de 2024, os jovens com idade igual ou inferior a 35 anos podem ficar isentos de IMT e de Imposto do Selo na primeira compra de habitação própria e permanente. A medida resulta do Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, aprovado ao abrigo da Lei n.º 30-A/2024. Os limites foram atualizados pelo Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro) e, segundo as tabelas do Portal das Finanças para 2026, ficam assim:

• Até 330.539 €: isenção total de IMT e de Imposto do Selo;
• Entre 330.539 € e 660.982 €: isenção até 330.539 €, aplicando-se a taxa de 8% ao valor que exceder esse montante;
• Acima de 660.982 €: não há isenção.

Se a casa for comprada a dois e só um dos compradores cumprir os requisitos, a isenção aplica-se apenas em 50%. O pedido pode ser feito no Portal das Finanças ou num serviço de Finanças.

3. Garantia pública no crédito habitação para jovens

O Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, criou uma garantia do Estado que permite aos bancos financiar até 100% da compra da primeira habitação própria e permanente. As principais condições são:

• ter entre 18 e 35 anos, domicílio fiscal em Portugal e rendimentos até ao 8.º escalão do IRS;
• não ser proprietário de um imóvel habitacional e nunca ter beneficiado desta garantia;
• o valor da casa não pode ultrapassar 450.000 €;
• a garantia do Estado vai até 15% do valor da transação.

Pela lei em vigor, a garantia aplica-se a contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026. A imprensa noticiou que a proposta de Orçamento do Estado para 2027 prevê o seu prolongamento, mas essa extensão ainda tem de ser formalizada. Se está a pensar usar esta medida, convém não deixar o processo para a última hora.

4. O pacote fiscal da habitação de 2026

Em 2026 foi aprovado um novo conjunto de incentivos fiscais: a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março (autorização legislativa) e o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Para quem compra e vende casa, destaco:

• IVA de 6% na construção e reabilitação de casas destinadas a venda para habitação própria e permanente, ou a arrendamento habitacional, até ao "preço moderado" definido na lei (660.982 € em 2026) ou a uma renda mensal até 2,5 vezes o salário mínimo. Aplica-se a obras cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Quem comprar uma destas casas e não a afetar a habitação própria e permanente no prazo previsto pode ter um agravamento de IMT de 10% sobre o valor tributável.
• Mais-valias: nas vendas realizadas entre 2026 e 2029, o ganho na venda de imóveis de habitação pode ficar excluído de IRS se for reinvestido em imóveis em Portugal destinados a arrendamento habitacional com renda moderada. O reinvestimento tem de ser feito entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, e há regras de permanência no arrendamento.
• IMT para não residentes: na compra de habitação por não residentes passa a aplicar-se uma taxa de 7,5%, sem isenções nem reduções. Há exceções, por exemplo se o comprador se tornar residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos ou se arrendar a casa a renda moderada nas condições previstas.
• Prazo para pagar o IMT: o IMT pode agora ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes.

O que isto significa para si

• Se vai comprar: peça sempre a licença de utilização e a ficha técnica antes de assinar o contrato-promessa, mesmo que já não sejam exigidas na escritura. Se tem até 35 anos, confirme se pode beneficiar da isenção de IMT e da garantia pública, e tenha em atenção o prazo de 31 de dezembro de 2026.
• Se vai vender: ter a documentação do imóvel organizada continua a ser meio caminho andado para um negócio rápido e seguro. Se pensa reinvestir o valor da venda, informe-se sobre o novo regime de mais-valias.
• Se é investidor ou não residente: as novas taxas de IMT e os incentivos ao arrendamento podem mudar as contas do seu investimento. Vale a pena fazê-las antes de avançar.

Fale comigo

Cada caso é um caso, e estas regras têm condições e prazos que importa confirmar. Se está a pensar comprar ou vender casa, entre em contacto comigo. Terei todo o gosto em ajudar a perceber o que se aplica à sua situação e em acompanhá-lo em todo o processo.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Para decisões concretas, consulte um advogado, solicitador ou contabilista certificado. Informação atualizada a novembro de 2026.

Susana Medeiros, Consultora Imobiliária